Kalkulátor: Mennyit érnek az ingatlanok?

Érthető az adózók kezdeti bizonytalansága és bizalmatlansága, bízunk abban, hogy a rendszer alaposabb megismerésével egyre többen élnek a lehetőséggel - mondta el lapunknak Mogyorósiné dr. Gábor Hajnalka, az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH) elnökhelyettese. 

A január 8-tól elérhető kalkulátor ugyanis az adózók érdekeit szolgálja: a tavaly elfogadott vagyonadótörvény szerint a nagy értékű ingatlanok forgalmi értéke után vagyonadó-fizetési kötelezettség terheli az adózókat. A bevallás készítéséhez az adózónak meg kell határoznia az adó alapját, ehhez nyújt támogatást a becsült érték kalkulátor - hangsúlyozta.

Fontos tudni, hogy a regisztráció önkéntes, az adózó adatait pedig az adatvédelmi törvény és az annak megfelelően kialakított eljárás és nyilvántartás védi. Mint elmondta, a regisztrációnak adóellenőrzés esetén van jelentősége: ilyenkor az adóhivatal természetesen figyelembe veszi, hogy a becsült érték nem feltétlenül azonos a forgalmi értékkel, sőt az esetek egy részében az egyedi körülmények miatt eltérő leszlehet az ingatlanadó-alap. Abban az esetben azonban, ha az adózó a kalkulátor által megjelölt becsült érték szerint adózik és erről valós adatokat tartalmazó regisztrációval rendelkezik, akkor az esetleges ellenőrzés során az adóhivatal a forgalmi érték szerint aktuálisan magasabb értékű ingatlan esetében sem alkalmaz adójogi szankciót. Ilyen esetben csak az adókülönbözetet kell megfizetni.

Az APEH elnökhelyettese felhívta a figyelmet arra, hogy a forgalmi érték (ideértve a becsült forgalmi értéket is) nem tévesztendő össze a számított értékkel. Előfordulhat, hogy a (becsült) forgalmi érték alapján a lakóingatlan adómentes, azaz fizetési kötelezettség nem keletkezik, de a számított érték alapján az adózót  fizetési kötelezettséggel nem járó  bevallási kötelezettség terheli. Ha ennek nem tesz eleget, ebben az esetben az adóhatóság mulasztási bírsággal sújthatja.  

Mogyorósiné dr. Gábor Hajnalka, az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH) elnökhelyettese lapunk érdeklődése alapján külön felhívta a figyelmet arra, hogy a forgalmi érték (ideértve a becsült forgalmi értéket is) nem tévesztendő össze a számított értékkel. Előfordulhat, hogy a (becsült) forgalmi érték alapján a lakóingatlan adómentes, azaz fizetési kötelezettség nem keletkezik, de a számított érték alapján az adózót  fizetési kötelezettséggel nem járó bevallási kötelezettség terheli.

Sibinger Márta, az APEH ellenőrzési főosztályának vezetője határozottan cáfolta, hogy ezentúl az adóhatóságnál ellenőrzési kiválasztási szempontot jelentenének a regisztráció során közölt adatok. Nincs ilyen kapcsolat az adatbázisok között, az ellenőrzési kiválasztási szempontok között nem szerepel a regisztráció és a tényleges bevallás összevetése.

Hozzátette: az egyébként nincs kizárva, hogy az APEH kockázat-elemzésen alapuló kiválasztási módszere alapján egy-egy adózónál a vagyonadó-bevallást is megvizsgálják. A vagyonosodási vizsgálatok tapasztalatai alapján számítanak arra, hogy az ingatlanadó bevezetésével ismét nő a névtelen bejelentések száma.

A becsült érték kalkulátor adatbázisát a 2008-as év januárja óta az adóhivatalhoz tartozó illetékkiszabások alapján ellenőrzött 800 ezer ingatlan forgalmi értékének adatait felhasználva alakították ki. Vagyonadót annak a tulajdonosnak nem kell fizetni, akinek az életvitelszerűen lakott ingatlanjának forgalmi értéke nem éri el a 30 millió forintot, míg egy második tulajdonában álló ingatlan esetében a 15 millió forintot.

Nem egyszerű manapság megállapítani egy adott ingatlan értékét. A szakértők szerint nemcsak az számít, hogy melyik településen, utcában található sokak legértékesebb vagyontárgya, hanem egy emeleten belül vagy két egymás melletti épületben is jelentősen eltérhetnek az értékek, például attól, mennyire süt be  a kertbe a nap.

Az ingatlanértékesítéssel foglalkozó szakemberek legalább száz eltérő szempont alapján határozzák meg az értékeket. Már egy négy-öt milliós picike lakás is drágább lehet, mint az alapterületre és felépítésre pont ugyanolyan szomszédja, ha néhány százezer forintból felújították a fürdőszobáját. Nem mindegy, hogy hányadik emeleten van a lakás, hogy van-e lift az épületben, hogy milyen burkolatok vannak, mekkora a komfortfokozat. Nyilvánvalóan értékesebb egy sorházi ingatlan, és még a legkényesebb igényeknek megfelelő családi ház is olcsóbb lehet, ha az isten háta mögött építették fel.

Nem néztem meg az interneten, csak a hírekből értesültem róla, hogy van ilyen kalkulátor. Igaz, nekem nincs is szükségem rá, hogy kitöltsem, mert nincs akkora értékű ingatlanom, hogy fizetnem kellene utána. Takácsiban, ahol lakom, nagyon minimális áron értékesíthetők az ingatlanok, a legszebbek maximum talán nyolcmillió forintot érhetnek. Abból a szempontból komolytalannak tartom ezt az egészet, hogy a Fidesz ígérete szerint, ha kormányra kerül, eltörli - mondta el véleményét Magyar János, aki bizonyos szempontból örülne, ha beleesne ebbe az új adófajtába. Az ugyanis azt jelentené, hogy több mint 30 millió forint értékű lakásnak a tulajdonosa.

Az adóhatóság mellett több ingatlannal foglalkozó cégnek is van ingatlanadó-kalkulátora, a számítási módszer azonos, így elvileg a végeredmények között nem lehet eltérés - közölte érdeklődésünkre a Litéren élő Tollner Károlyné.

Elmondta, hogy a kitöltés nem bonyolult, eldöntendő kérdésekre kell válaszokat adni, egyedül talán a komfortfokozattal kapcsolatos kérdés okozhat problémát. Azért is érdemes végigcsinálni a kétkedőknek, mert érdekes eredmények is kijöhetnek.

Példaként elmondta, hogy egy Veszprém megyei községben az adókalkulátor 175 ezer forintos négyzetméterenkénti árat határoz meg, azaz elvileg csak az fizet vagyonadót, akinek az ingatlana nagyobb, mint 170 négyzetméter, azonban a különböző módosító tényezők miatt kijöhet olyan végeredmény is, hogy már a 140 négyzetméteres ingatlan is az adó hatálya alá esik. 

Hozzátette: az APEH honlapján kétféle kalkulátor van: az egyiknél meg kell adni a személyes adatokat, az ügyfél kérheti, hogy az adóhatóság számolja ki és értesítse e-mailben az eredményről, a másik viszont névtelen.

A tapolcai Tóth János Zoltán szerint torz árakat hoz ki az ingatlanadó-kalkulátor.

- A tapolcai, Sümegi úti családi házunkra és a lányomékéra is kipróbáltam, valamint egy másik lakásra is. Mindegyik esetben jóval magasabb összeget hozott ki, közel másfél-kétszereset. Tehát itteni viszonylatban mindenképpen lényegesen magasabbra értékel, mint a tapolcai forgalmi értékek. De lehet, hogy ez például balatonfüredi viszonylatban már jó lenne. Tapolcán azonban nyomottak az árak, áll az ingatlanpiac már évek óta. Sok eladó ház és lakás van, de még azért a nyomott árért, amennyiért kínálják, sem kelnek el az ingatlanok. Van például olyan eset, hogy valaki örököl egy ingatlant, csupán ezért van neki kettő, de nem tudja az egyiket eladni. Ebben az esetben is adót kell majd fizetnie, pedig nem saját akaratából rendelkezik két ingatlannal, nem lesz egyszerű a helyzete - zárta szavait Tóth János Zoltán.   

- Nem kellene az embereket még ezzel az adóval is riogatni. A hírek szerint az új kormány amúgy is az eltörlését kezdeményezi - vélekedik a Devecserben élő Czeidli József. Szerinte egy ingatlan annyit ér, amennyiért azt el lehet adni. A környéken 30-40 éve épült téglaházak jelenleg igen nyomott áron, úgy 7-8 millió forintért értékesíthetők. Neki és édesanyjának tehát az 50-50 százalékos tulajdonrész után biztosan nem kell vagyonadót fizetnie. A táblázatban az ingatlanok értékéhez kapcsolódó adó mértékét foglaltuk össze.