Az ingatlan-végrehajtás legfontosabb szabályai

Ingatlanárverésnek azonban e szabályokon keresztül csak akkor lehet helye, ha az előbbi vagyontárgyakra vagy jövedelmekre megkísérelt végrehajtás eredménytelen vagy a tartozás kielégítésének csak kis hányadát jelenti.

Az ingatlan végrehajtása az ingatlan végrehajtó által történő lefoglalásával kezdődik, amely egy földhivatal felé benyújtott okirat, mely tartalma szerint a végrehajtási jogot jegyezteti be az ingatlan tulajdoni lapjára. A végrehajtási jog földhivatali bejegyzése egyben az ingatlan lefoglalásának időpontját is jelenti, amely a gyakorlatban azt eredményezi, hogy az ingatlan forgalomképessége jelentősen csökken vagy akár meg is szűnik. A végrehajtó a lefoglalástól számított három hónapon belül köteles az ingatlant értékesíteni, előtte azonban az ingatlan becsértékét az ügyben érintett felekkel közölnie kell, Mind a foglalás, mind pedig a becsértékre vonatkozó közlés olyan végrehajtói intézkedés, amely ellen 15 napon belül a végre- hajtást elrendelő bíróságnál kifogással lehet élni.

Az ingatlan árverését a törvény részletesen szabályozza, ezek közül fontos tudni, hogy az árverés lényeges adatait közhírré kell tenni, melynek formája a bírósági, polgármesteri hivatali, valamint földhivatali hirdetőtáblán való kifüggesztés. Az ingatlanra vonatkozó első árverés csak akkor lehet sikeres, ha az ingatlanra vételi ajánlatot tesznek vagy a felajánlott vételár eléri az ingatlan becsértékének a felét. Sikertelen az első árverés akkor is, ha az árverési vevő a vételárat a törvényben megállapított határidőn belül nem egyenlíti ki.

Az első árverés sikertelensége esetén három hónapon belül másik árverést kell tartani, ahol az ingatlan becsértéke a kikiáltási ár, melyet a becsérték feléig lehet leszállítani, azaz eddig a mértékig lehet lefelé licitálni. Lehetőség van még arra is, hogy a végrehajtás keretein belül az árverési vétel hatályával a fe-lek mégsem árverésen, hanem azon kívül állapodjanak meg abban, hogy az ingatlant ki veszi meg. Ebben az esetben az árverésen kívüli eladáshoz az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett összes érintettnek a beleegyezése szük- séges.

Az említetteken túl a fontos az is, hogy végrehajtói intézkedések ellen  különösen az érdemi intézkedéseket tekintve  bírósági jogorvoslati utat lehet igénybe venni, amely főszabályként a végrehajtói intézkedés hatálybalépését a bírói döntésig meg-akadályozza. Lényeges még az is, hogy amennyiben a bíróság az ingatlanra foganatosított árverés eredményét megsemmisíti, e döntés ellen akár a Legfelsőbb Bírósághoz is lehet fordulni, felülvizsgálati kérelem formájában.

Dr. Sebestyén Attila
ügyvéd, Csapó, Kiss és Sebestyén Ügyvédi Iroda,
Veszprém